Anh Đỗ Chí Hiếu là Tổng Giám đốc VinaLiving – thương hiệu phát triển bất động sản thuộc Tập đoàn VinaCapital. Xuất phát từ lĩnh vực tài chính – đầu tư, anh không chỉ có nền tảng vững chắc về tài chính mà còn am hiểu toàn bộ quy trình trong vai trò là một nhà phát triển bất động sản. 

Sau gần hai thập kỷ đi qua những chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam, đến với chương trình The Quoc Khanh Show, anh Hiếu mang đến một góc nhìn dường như đi ngược trực giác thị trường: “Nhà phát triển bất động sản càng bớt tham thì thặng dư của bất động sản càng lớn”. 

Nghịch lý “Bớt tham”: Khi diện tích chung tạo nên giá trị riêng 

Theo anh Hiếu, thị trường bất động sản Việt Nam suốt nhiều năm qua gắn với một niềm tin gần như mặc định: “Đất đai sẽ luôn tăng giá”. Điều này khiến không ít nhà phát triển tập trung vào việc khai thác diện tích thương mại để tối ưu doanh thu ngắn hạn. Tuy nhiên, theo anh, chính sự “bớt tham” mới là yếu tố tạo nên giá trị dài hạn.

Anh lấy ví dụ với một quỹ đất 20ha, thay vì cố gắng xây dựng 500 căn hộ để tối đa hóa số lượng bán ra, một nhà phát triển có thể chỉ xây 200 căn để dành phần còn lại cho không gian xanh, tiện ích nội khu và trải nghiệm sống. Chính sự khan hiếm, không gian trong lành và chất lượng sống vượt trội mới là những yếu tố tạo ra giá trị thực cho khách hàng.

Trong logic đó, “bớt tham” không đơn thuần là giảm mật độ xây dựng, mà sâu hơn là sự chuyển dịch trong tư duy phát triển bất động sản: từ việc “tối đa hóa diện tích” sang “tối ưu hóa trải nghiệm”, nâng cao chất lượng và môi trường sống mà cư dân muốn gắn bó lâu dài. 

Đó cũng là nền tảng cho triết lý “Bring Resort Lifestyle Home” – Kiến tạo phong cách sống nghỉ dưỡng tại nhà mà VinaLiving theo đuổi trong nhiều năm qua. Bắt đầu từ một câu hỏi tưởng chừng đơn giản: “Tại sao chúng ta làm việc cật lực 365 ngày trong năm chỉ để đổi lấy vài ngày nghỉ dưỡng mà không đưa không gian nghỉ dưỡng đó về chính ngôi nhà của mình?”, VinaLiving đã phát triển danh mục gần 20 dự án nghỉ dưỡng và nhà ở phong cách nghỉ dưỡng, tiên phong thiết lập chuẩn sống “resort living” hơn 15 năm qua.

Nếu chúng ta sẵn sàng chi trả rất cao cho một đêm nghỉ dưỡng, tại sao không cân nhắc việc sống trong một không gian có chất lượng tương đương mỗi ngày?

Với CEO VinaLiving, một dự án “resort lifestyle” không chỉ là việc thêm hồ bơi hay vài tiện ích cao cấp, mà là khả năng thiết kế toàn bộ trải nghiệm sống theo cách khiến cư dân cảm thấy được phục hồi năng lượng mỗi ngày.

Anh nhấn mạnh: “Bất động sản không chỉ là ngành xây dựng, mà thực chất là ngành dịch vụ. Một dự án tốt không chỉ nằm ở phần cứng như kiến trúc hay vật liệu, mà còn nằm ở khả năng vận hành, duy trì trải nghiệm sống và chất lượng cộng đồng sau nhiều năm.”

Công thức “GDP” để tạo thặng dư cho nhà phát triển bất động sản

Để lượng hóa giá trị thặng dư thực sự của một dự án, VinaLiving sử dụng một chỉ số nội bộ gọi là “GDP” (Gross Development Premium). Nó được xác định bằng công thức: Giá trị thặng dự = Giá bán cuối – (Giá đất tăng tự nhiên + Chi phí đầu tư).

Hiểu một cách khái quát, “GDP” phản ánh phần giá trị mà nhà phát triển tạo thêm sau khi trừ đi chi phí đất, chi phí đầu tư và mức tăng giá tự nhiên của thị trường. Đây là cách tiếp cận nhằm tách bạch giữa “giá trị đến từ thị trường” và “giá trị do năng lực phát triển tạo ra”.

Nếu GDP bằng 0 hoặc âm, nhà phát triển không tạo thêm giá trị mới; họ chỉ tồn tại nhờ sự tăng giá tự nhiên của quỹ đất. Theo anh Hiếu, để tạo ra GDP dương bền vững, nhà phát triển cần hội tụ ba yếu tố:

• Uy tín thương hiệu: Đây là yếu tố tạo ra niềm tin để khách hàng chi tiền cho một sản phẩm hình thành trong tương lai.
• Chất lượng sản phẩm vượt trội: Chất lượng bao gồm cả “phần cứng” (xây dựng, kiến trúc) và “phần mềm” (chất lượng trải nghiệm, dịch vụ vận hành và cộng đồng cư dân).
• Tư duy “bớt tham”: Không cố gắng tối đa hóa mật độ xây dựng để đầu tư vào không gian chung và tiện ích nội khu (công viên, phòng gym, hồ bơi). 

Bất động sản không chỉ là ngành xây dựng, mà thực chất là ngành dịch vụ. Một dự án tốt không chỉ nằm ở phần cứng như kiến trúc hay vật liệu, mà còn nằm ở khả năng vận hành, duy trì trải nghiệm sống và chất lượng cộng đồng sau nhiều năm.

Quan trọng hơn, anh nhận thấy rằng khách hàng hiện nay không còn ra quyết định chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống và giá trị bền vững trong dài hạn. Ở điểm giao này, bất động sản không còn là cuộc đua về quy mô, mà trở thành cuộc cạnh tranh về khả năng kiến tạo giá trị sống. 

Các thử thách mới cho nhà phát triển bất động sản

Nhìn về giai đoạn sắp tới, anh Đỗ Chí Hiếu cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không còn vận hành trong trạng thái khan hiếm kéo dài, mà dần dịch chuyển sang giai đoạn cân bằng mới, thậm chí xuất hiện tình trạng dư cung ở một số phân khúc nhất định. Đây là bước chuyển tất yếu để thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn, thị trường sẽ không còn được dẫn dắt bởi sự khan hiếm, mà bắt đầu được sàng lọc mạnh mẽ bởi chất lượng thực sự của sản phẩm, năng lực vận hành của chủ đầu tư và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực của người mua.  

Những dự án thiếu nền tảng pháp lý rõ ràng, không tạo ra giá trị sử dụng bền vững hoặc chỉ được xây dựng dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ dần mất đi lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm được phát triển với tư duy dài hạn, tập trung vào chất lượng sống, trải nghiệm cư dân và xây dựng cộng đồng sẽ có nhiều lợi thế và tạo ra khác biệt rõ rệt trên thị trường.   

Bên cạnh đó, anh nhìn nhận rằng trong 10–20 năm tới, ngành bất động sản sẽ đối mặt với ba bài toán lớn.

• Thứ nhất là tính “phù hợp túi tiền”. Khi mặt bằng giá bất động sản liên tục neo cao, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập thực tế ngày càng nới rộng. Nếu không giải được bài toán này, thị trường sẽ đối mặt với một nghịch lý: sản phẩm vẫn được tạo ra, nhưng người có nhu cầu thực lại không thể tiếp cận.
• Thứ hai là bài toán không gian và khoảng cách, khi lõi nội đô ngày càng trở nên quá tải, việc giãn dân về các “cực tăng trưởng mới” là tất yếu. Điều này được thúc đẩy bởi hạ tầng kết nối, và đồng thời làm thay đổi cách người ta định nghĩa về “chất lượng sống”.
• Thứ ba là thách thức về môi trường, khi các yếu tố như không khí, nguồn nước và mật độ đô thị ngày càng tác động trực tiếp đến sức khỏe và chất lượng sống.  

Thị trường bất động sản đang đứng trước những vấn đề mang tính cấu trúc để bước vào chu kỳ phát triển mới, lành mạnh hơn và bền vững hơn.

Trước những thử thách mang tính cấu trúc của đô thị hiện đại, vai trò của nhà phát triển bất động sản, theo anh Đỗ Chí Hiếu, đang dịch chuyển từ người “tối ưu hóa sản phẩm để bán” sang người “thiết kế giải pháp cho nhu cầu sống thực” thông qua các định hướng chính: Tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng thật của khách hàng. Tránh tạo ra những dự án hoàn toàn mang tính đầu cơ hoặc không có người sử dụng, qua đó hạn chế rủi ro dư thừa nguồn cung và lãng phí nguồn lực xã hội. 

Thay đổi trong cách tiếp cận thị trường: thay vì khai thác kỳ vọng tăng giá như một động lực bán hàng, các nhà phát triển được đặt vào yêu cầu “giảm nhiễu” thông tin mang tính đầu cơ. Việc xây dựng giá trị không còn dựa trên việc khuếch đại lợi nhuận ngắn hạn, mà chuyển sang củng cố niềm tin dài hạn thông qua chất lượng sản phẩm, năng lực vận hành và tính ổn định của cộng đồng cư dân.Nếu loại bỏ được yếu tố kích thích đầu cơ và chỉ tập trung vào nhu cầu thực, thị trường bất động sản sẽ phát triển một cách lành mạnh và bền vững hơn. 

Bất động sản nên được nhìn nhận như một chủ thể tham gia vào giải bài toán vĩ mô của đô thị. Trong cách tiếp cận này, nhà phát triển không chỉ đóng vai trò xây dựng tài sản, mà còn góp phần xử lý ba điểm nghẽn lớn của xã hội đô thị hiện đại: áp lực tài chính của người dân, cấu trúc không gian sống và chất lượng môi trường đô thị. Khi đó, giá trị của một dự án không chỉ nằm ở biên lợi nhuận, mà còn ở mức độ đóng góp của nó vào sự vận hành lành mạnh và bền vững của toàn hệ sinh thái đô thị. 

Trong một thị trường đang dần trưởng thành, bất động sản không còn được định nghĩa bởi tốc độ tăng giá hay quy mô phát triển, mà bởi khả năng tạo ra những không gian sống có thể đứng vững qua thời gian, cả về giá trị lẫn trải nghiệm.

Từ góc nhìn của anh Đỗ Chí Hiếu, “bớt tham” vì thế không phải là một sự tiết chế mang tính lựa chọn, mà đang dần trở thành một nguyên lý vận hành mới: nơi giá trị không đến từ việc khai thác tối đa từng mét vuông, mà đến từ khả năng kiến tạo những không gian sống một cách bền vững, có trách nhiệm để con người muốn gắn bó lâu dài. 

Để theo dõi đầy đủ cuộc trò chuyện của anh Đỗ Chí Hiếu, Tổng giám đốc VinaLiving trong chương trình The Quoc Khanh Show, bạn có thể nhấn vào đây.

Chân thành cảm ơn VinaLiving đã đồng hành cùng chúng tôi để thực hiện tập phát sóng này.