Tập mở màn của mini series Lãnh Đạo Kiến Tạo trên podcast Business Insights mở ra cuộc đối thoại sâu sắc với ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT kiêm Nhà sáng lập Tập đoàn Nam Long, người tiên phong với tư duy quy hoạch đô thị tại Việt Nam từ rất sớm, khi phần lớn thị trường vẫn chỉ nói về dự án đơn lẻ.

Góc nhìn toàn diện về vấn đề giá nhà

Giá nhà tăng đang trở thành vấn đề nóng hổi của thị trường, được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Ngoài lý do thu nhập người dân chưa tăng tương xứng với giá bất động sản, một bức tranh lớn hơn về quy hoạch đô thị và cán cân cung – cầu nhà ở cũng cần được xem xét. 

Là một kiến trúc sư, với kinh nghiệm hơn 30 năm trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và phát triển bất động sản, ông Nguyễn Xuân Quang đã chia sẻ góc nhìn các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà và khả năng sở hữu nhà của người Việt.

Thứ nhất, nguồn cung nhà ở thật dành cho số đông luôn thiếu. Trong khi hầu hết người dân Việt Nam vẫn ở giai đoạn mua “ngôi nhà đầu tiên”, thị trường lại đang dành phần lớn tài nguyên đất đai và vốn tín dụng cho bất động sản đầu tư, thương mại, hoặc cao cấp. Khi cung lệch khỏi cầu, việc giá bị đẩy lên không thể tránh.

Thứ hai, chi phí tài chính bị đội lên từ giai đoạn “chưa xây gì cả”. Một dự án bất động sản tại Việt Nam thường mất 3-5 năm để hoàn thiện pháp lý. Chỉ riêng chi phí lãi vay trong thời gian đó đã đủ để làm giá nhà tăng từng năm, không phải vì doanh nghiệp muốn, mà vì cơ chế buộc phải cộng dồn chi phí vốn vào giá bán cuối cùng.

Chính vì thế, vấn đề nhà ở không chỉ nằm trong phạm vi về giá cả mà còn làm sao để dự án được triển khai nhanh hơn – ít bị chôn vốn hơn, và nguồn cung nhà ở thật được bung ra đủ lớn để kéo mặt bằng giá về vùng hợp lý. Điều đó cần có sự chung tay của cả Chính phủ, các nhà phát triển  bất động sản, cùng sự hoàn thiện của hạ tầng và các đô thị vệ tinh để đón xu hướng giãn dân. 

Những bài học về quy hoạch đô thị từ các nước phát triển

Ông Nguyễn Xuân Quang chia sẻ các thành phố đáng sống nhất thế giới như Singapore, Vancouver (Canada) hay Melbourne (Úc) đều có điểm chung: Họ có chiến lược quy hoạch từ rất sớm, tầm nhìn đến 50 năm hoặc xa hơn. Trong khi đó, nhiều đô thị lớn ở Việt Nam phát triển theo “vết dầu loang”, nghĩa là dân tăng đến đâu, hạ tầng theo đến đó. Người dân đổ về trung tâm để làm việc, học tập, chăm sóc y tế…, dẫn đến quá tải. Đến lúc này vấn đề quy hoạch mới thật sự được quan tâm.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, quy hoạch đô thị tại Việt Nam cần được tiếp cận theo hệ sinh thái sống của con người thật, dựa trên địa lý cư trú, thói quen di chuyển, sinh kế và văn hoá cộng đồng – chứ không chỉ dựa trên ranh giới hành chính được vẽ trên bản đồ.

Một quy hoạch chỉ thành công khi không chỉ đúng trên giấy, mà còn phải khả thi trong đời sống, được triển khai với tính kỷ luật – nhất quán, và phù hợp với định hướng phát triển dài hạn của địa phương.  Người làm quy hoạch và phát triển đô thị cần hình dung được câu trả lời cho vấn đề: “Trong 20 năm tới, người dân sẽ sống – làm việc – học tập – di chuyển như thế nào trong điều kiện thực tế của vùng đất này?”.

“Để một quy hoạch thành công, nó phải đảm bảo tính khả thi, đồng thời thể hiện được tính kỷ luật, nhất quán và phù hợp với định hướng tương lai.”

Vai trò và chiến lược của các nhà phát triển bất động sản

Ở góc nhìn của ông Nguyễn Xuân Quang, doanh nghiệp bất động sản đúng nghĩa không phải là đơn vị “xây dự án và bán sản phẩm”. Thay vào đó, họ phải là người thiết kế môi trường sống cho một cộng đồng với tầm nhìn hàng thập kỷ tới. Nếu được thiết kế ngay từ đầu như một “hệ sinh thái sống” hoàn chỉnh, đô thị sẽ đủ sức giữ chân người dân và nuôi dưỡng giá trị lâu dài cho cả kinh tế lẫn xã hội.

Chính vì vậy, Nam Long lựa chọn phát triển theo hướng trở thành tập đoàn bất động sản tích hợp, tăng cường nguồn cung, đa dạng phân khúc nhà ở trong những đô thị tích hợp tiện nghi và đáng sống. Và hơn cả việc triển khai dự án, nhà phát triển bất động sản cần chủ động tham gia kiến nghị và phản biện chính sách, đồng hành cùng Chính phủ trong việc định hình mô hình đô thị tương lai, cùng góp trí tuệ để kiến tạo một cấu trúc đô thị đáng sống, mang giá trị bền vững.

“Các nhà phát triển bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm cụ thể hóa quy hoạch tổng thể của chính phủ và góp phần giảm tải áp lực hạ tầng cũng như các vấn đề xã hội cho đô thị trung tâm”

Cảm ơn bạn đã lắng nghe và đồng hành cùng Lãnh Đạo Kiến Tạo. Bạn có thể nghe trọn vẹn tập phát sóng tại đây.
Hẹn gặp lại bạn trong tập tiếp theo – nơi chúng ta sẽ tiếp tục gặp gỡ những nhà lãnh đạo tiên phong với các tư duy đổi mới và kiến tạo giá trị bền vững cho cộng đồng

Cảm ơn Tập đoàn Nam Long đã đồng hành cùng chúng tôi trong chuỗi nội dung này.